Ricardo Figueroa Aldana y el mercado inmobiliario en Bogotá

En el universo del diseño de interiores, el patrimonio residencial y las ubicaciones privilegiadas, el sector inmobiliario de alto perfil no se limita a la compraventa o el arrendamiento de metros cuadrados: se trata de curar un estilo de vida. En esta entrega de Open pedía, recorremos la trayectoria de Inmobiliaria Aldana S.A.S., una firma boutique que conjuga la tradición legal del mercado con la visión estratégica de su director comercial, Ricardo Andrés Figueroa Aldana.

Fundada en 2011 por Carmen Mercedes Aldana Otero —economista de la Universidad Externado de Colombia con más de 35 años de trayectoria en el sector—, la firma nació de una premisa clara: ofrecer una consultoría integral capaz de proteger el activo más valioso de familias e inversionistas.

Esa combinación de conocimiento financiero, asesoría tributaria y rigor jurídico sentó las bases de lo que hoy es Inmobiliaria Aldana: un referente de confianza en Bogotá y la región.

Mercado inmobiliario de lujo en Bogotá: la visión de Ricardo Andrés Figueroa Aldana

El dinamismo del mercado inmobiliario actual exige una mirada renovada, sofisticada y adaptada a las necesidades globales de inversión. Es aquí donde la dirección comercial a cargo de Ricardo Andrés Figueroa Aldana marca un diferencial clave.

Administrador de Empresas de la Universidad del Rosario, Ricardo aporta al equipo una sólida preparación ejecutiva, forjada en firmas de construcción líderes en el segmento residencial de lujo.

Su formación continua en Derecho Inmobiliario y Marketing en la Universidad Javeriana le permite estructurar negociaciones complejas con un enfoque moderno, uniendo la precisión técnica con una cuidada estrategia de comercialización y posicionamiento.

Con un portafolio de más de 300 inmuebles bajo administración, la firma se ha especializado en la gestión de propiedades exclusivas ubicadas en los sectores de mayor valorización de Bogotá y la Costa Caribe:

• Sectores exclusivos: Chicó Reservado, La Cabrera, Rosales, El Virrey, Emaús, Santa Ana Oriental y San Patricio.

• Tipologías singulares: pent-houses dúplex, apartamentos con amplias terrazas privadas, propiedades remodeladas con acabados de autor, unidades en edificios con club house y residencias amobladas para estancias corporativas.

• Relaciones corporativas: asistencia integral a multinacionales, firmas de consultoría y embajadas en la ubicación y reubicación de ejecutivos nacionales y extranjeros.

Preguntas

¿Qué características específicas buscan hoy los clientes e inversionistas de alto perfil al seleccionar propiedades en zonas tan exclusivas como Chicó Reservado, Rosales o La Cabrera?

RF: Lo primero que me preguntan casi nunca es por el inmueble. Es "¿esto qué tan fácil se vende mañana?" y "¿qué tan fácil se arrienda?". Incluso cuando la compra es para vivir, el cliente de estas zonas evalúa la salida antes que la entrada. Está comprando liquidez. Y esa liquidez la producen atributos muy concretos. El primero es el espacio exterior propio. La terraza y el balcón pasaron de ser un plus a ser prácticamente un requisito: un inmueble sin ellos compite en desventaja frente a uno equivalente que sí los tiene, y eso se nota en el tiempo que tarda en salir.

El segundo tiene que ver con un cambio de fondo en la ciudad. Los metros cuadrados habitables se redujeron. El apartamento de hoy es más compacto que el de hace unos años, y por eso las zonas comunes dejaron de ser un accesorio: se volvieron una extensión del apartamento. El club house, la terraza social, el gimnasio y las áreas de trabajo compensan lo que el inmueble ya no tiene por dentro. Por eso el cliente evalúa el edificio con el mismo rigor con que evalúa la unidad, incluida la administración y el estado de las zonas comunes.

El tercero, muy propio de Chicó Reservado, Rosales y La Cabrera, es el amoblado. En estas zonas los inmuebles amoblados y dotados se mueven notablemente rápido, y la razón es el perfil de quien llega: extranjeros, expatriados y personal diplomático que vienen por asignaciones definidas y necesitan una fecha de entrada, no un proyecto de decoración. Es una demanda constante y bastante particular de este corredor de la ciudad.

Al final, el cliente de alto perfil no está comprando metros cuadrados. Está comprando la certeza de que ese inmueble va a seguir siendo deseable cuando él necesite salir de él.

¿Cómo ha influido tu paso por importantes constructoras del segmento residencial en la estructuración de la estrategia comercial de la firma?

RF: En una constructora uno aprende a vender lo que todavía no existe. Se vende sobre planos, con un render, un apartamento modelo o un apartamento en obra gris y el trabajo consiste en construir en la cabeza del cliente algo que aún no puede tocar.

Cuando pasé al mercado secundario me encontré con lo contrario. Aquí el inmueble sí existe, se puede caminar, se puede sentir la luz y la altura del techo. Y sin embargo buena parte del mercado lo presenta con tres fotos mal tomadas y una ficha técnica. Teniendo el producto real en la mano, se comunica peor que un proyecto que todavía es un plano. Ahí vi el espacio para diferenciarnos. De ahí viene buena parte de nuestra estrategia comercial, tratamos cada inmueble en administración con el mismo cuidado con el que una constructora lanza un proyecto. Lo preparamos, lo mostramos en video, definimos a quién le habla y con qué argumento. es sacarle al inmueble lo que ya tiene.

Y hay otro aprendizaje más técnico. Haber estado del lado de quien construye me permite leer un inmueble por dentro: entender por qué un edificio se diseñó así, qué acabados sostienen valor y cuáles no, y distinguir cuándo un defecto es cosmético y cuándo es un problema de fondo. Eso, sumado al rigor jurídico que mi mamá le imprimió a la firma desde 2011, es lo que le da a la asesoría un respaldo real.

¿Cuáles son los estándares de rigor y seguridad que más valoran este tipo de clientes corporativos al llegar al país?

RF: Con un cliente corporativo hay que entender algo de entrada, quien firma no es quien va a vivir en el inmueble.

Detrás del ejecutivo hay un área de recursos humanos, una de compras y muchas veces una auditoría. 

Lo primero que exigen es seguridad jurídica y documental. Que el arrendador sea efectivamente el propietario y esté al día, que el certificado de tradición no tenga sorpresas, que la copropiedad esté a paz y salvo, que el contrato se firme a nombre de la compañía y no de una persona natural, y que la facturación cumpla con lo que su contabilidad necesita. Son cosas que suenan de trámite y son exactamente las que definen si una multinacional puede o no cerrar el negocio.

Lo segundo es la flexibilidad contractual, y es el punto que más se subestima. Un ejecutivo trasladado puede ser reasignado con dos meses de aviso. Si el contrato no contempla una salida ordenada, la empresa no firma. Estructurar bien esa cláusula, protegiendo también al propietario, es buena parte de nuestro trabajo.

Lo tercero es la seguridad física, que se evalúa con lupa. No basta con que la zona sea buena: preguntan por control de acceso, vigilancia, circuito cerrado, parqueadero cubierto con acceso directo al ascensor y por las rutas hacia sus oficinas. Para personal diplomático estos criterios suelen ser un protocolo escrito, no una preferencia.

Y hay un cuarto elemento, menos técnico pero decisivo, discreción y un solo interlocutor. Estas familias llegan a un país que no conocen, muchas veces sin hablar el idioma, y necesitan a alguien que responda por todo el proceso. La confianza aquí no se gana con un discurso, se gana resolviendo.

¿Hacia dónde se dirige la firma en los próximos años y qué tendencias arquitectónicas o urbanísticas consideran que marcarán la pauta en Bogotá?"

RF: A la firma la vemos creciendo en número de inmuebles, pero creciendo dentro de un mismo tipo de producto: propiedades con carácter, en el corredor oriental de la ciudad. No queremos ser una inmobiliaria de todo para todos. Para sostener ese crecimiento estamos apoyándonos en tecnología propia y en un equipo de asesores que trabaja bajo un mismo estándar, pero el criterio de selección del inmueble no se mueve.

En cuanto a lo que está marcando la pauta en Bogotá, hay cuatro cosas que veo todos los días.

La primera es que el metraje habitable se redujo y la planta se volvió más inteligente. El comedor formal independiente prácticamente desapareció; los espacios sociales se integran, la cocina se abrió y se convirtió en protagonista con isla y mesón como pieza de diseño. Se construye menos área, pero mejor resuelta.

La segunda es la integración entre interior y exterior. La ventanearía de piso a techo y la terraza dejaron de ser un lujo para convertirse en parte del área habitable. El balcón hoy funciona como una habitación más, y un inmueble sin esa relación con el exterior se siente encerrado, aunque tenga buenos metros.

La tercera es un cambio de materialidad. Se impuso lo que yo llamaría una estética de material honesto: concreto a la vista, madera real, piedra natural, en lugar del acabado que imita otra cosa. Es una arquitectura que muestra de qué está hecha, y el cliente de este segmento la reconoce y la valora.

Y la cuarta, quizá la más interesante desde lo urbanístico, es que, en Rosales, El Chicó y La Cabrera la tendencia ya no es la obra nueva sino la renovación. Son barrios consolidados, casi sin lotes disponibles, con edificios de muy buena arquitectura de los años setenta, ochenta y Noventa que tienen algo que hoy no se construye: muros gruesos y plantas amplias.

Lo que está pasando es que esos inmuebles se están reinterpretando con acabados contemporáneos. Se conserva el esqueleto y se renueva por dentro. Para mí esa es la operación más valiosa del mercado alto bogotano en este momento, porque combina una localización imposible de replicar con un producto actual.

¿Qué papel juega el marketing de recomendación y la marca personal frente a las pautas digitales al momento de captar inmuebles o cerrar negociaciones corporativas?

RF: Yo no los veo como caminos opuestos. El canal de venta más poderoso que existe sigue siendo el, voz a voz y siempre lo va a ser, porque la gente confía poco en las empresas y mucho en las personas de su círculo cercano. Lo que hacen las redes y la pauta no es reemplazar ese, voz a voz: es acelerarlo. Uno le está echando gasolina a una conversación que ya existe alrededor de su nombre.

Para la captación, la marca personal pesa muchísimo. Un propietario en Rosales o en El Chicó no entrega su patrimonio por un anuncio. Lo entrega porque alguien se lo recomendó, o porque lleva un tiempo viendo cómo uno muestra y administra inmuebles parecidos al suyo. Y ahí el contenido cumple una función que casi nadie entiende: no es publicidad, es evidencia. Cuando un propietario me llama, muchas veces ya vio varias veces recorridos de nosotros. No llega a evaluarnos, llega decidido. Eso acorta la construcción de confianza de meses a una llamada.

¿Dónde sí es indispensable la pauta? En sostener la visibilidad de un inmueble puntual. El contenido orgánico tiene una ola muy fuerte los primeros días y después se apaga. Si la propiedad todavía no se ha arrendado, uno necesita que el flujo siga llegando, y ahí la inversión publicitaria cumple un papel que lo orgánico no puede.

Créditos

Fotografías: Archivo de Ricardo Aldana y de Inmobiliaria Aldana SAS

Edición y Textos: John David Saray

Entrevista Vía WhatsApp